Si vous êtes impliqué dans le secteur foncier en Côte d’Ivoire, il est essentiel de comprendre les différentes catégories de terrains.
L’une de ces catégories est le « terrain villageois. » Ce terme désigne une parcelle de terre située au sein d’un village ou d’une communauté rurale.
Ces terrains sont généralement détenus collectivement par la communauté villageoise et sont attribués aux membres de cette même communauté. La gestion et la propriété de ces terrains sont souvent régies par des coutumes locales et les autorités traditionnelles de la région.
Un chef de village est chargé de l’administration du patrimoine villageois.
Le coût des terrains villageois est généralement très abordable, mais il est essentiel de noter que Diaspora Services déconseille fortement l’achat de ces terrains par des non-initiés.
Pourquoi cette mise en garde ?
Tout simplement parce que c’est une démarche risquée. Comme nous le soulignons très souvent chez Diaspora Services, si vous êtes prêt à prendre des risques, vous pourriez envisager l’acquisition d’un de ces terrains. Cependant, si vous privilégiez la prudence, il est préférable de les éviter.
Il est important de comprendre que les terrains villageois, comme leur nom l’indique, sont soumis à la juridiction du village.
L’État n’a pas encore procédé à la division des terrains. En d’autres termes, lorsque le village sera intégré à la ville, des routes seront tracées, des terrains seront subdivisés, et des infrastructures gouvernementales seront mises en place.
Cela signifie qu’une route ou d’autres installations publiques pourraient traverser votre terrain, sans possibilité de recours,( a part si vous vous entendez bien avec les responsables un autre terrain peut vous être donné en échange) car la chefferie du village n’a pas d’autorité supérieure au ministère.
L’histoire vécue par la fondatrice de Diaspora services lors de son installation dans le pays est un témoignage intéressant.
En 2015, après une visite au pays, elle a repéré plusieurs terrains dont un en bordure de lagune, une magnifique vue. Ils ont pris la décision de les acheter. Cependant, l’achat s’est révélé être une expérience coûteuse car elle a payé près de cinq fois le prix réel du terrain. De plus, ils étaient peu familiers avec les règles de propriété locales.
Pour devenir propriétaire, elle à d’abord rencontrer les chefs du village, s’engager dans des conversations avec eux et suivre le protocole traditionnel.
Une fois qu’elle à été reconnue comme propriétaire, elle a reçu un petit ticket qui confirmait la possession de la parcelle.
Cependant, il y avait une autre règle intrigante : avant de couper ou d’abattre un cocotier, ils devaient obtenir l’autorisation du propriétaire des cocotiers et le dédommager. Cette pratique peut sembler déconcertante, mais il est essentiel de comprendre que certaines de ces règles locales suivent des traditions anciennes et culturelles qui peuvent sembler étranges pour les étrangers.
Deux ans plus tard, le cauchemar a commencé à se dérouler. L’État avait pris la décision d’approuver la zone, ce qui a eu un impact dramatique.
Deux terrains qui, au départ, avaient une superficie totale de 700 m² se sont soudainement retrouvés réduits à 300 m².
C’était incroyable, voire inimaginable. La raison en était qu’une grande voie, large de 6 mètres, avait été tracée à travers ces deux terrains.
Face à cette situation, se plaindre aurait pu être une option, mais comme nous l’avons mentionné précédemment, la réussite dans ces contextes repose en grande partie sur la diplomatie et les relations humaines.
Finalement, deux autres terrains lui ont été attribués en compensation.
Bien que ces nouveaux terrains soient un peu plus éloignés, dans des quartiers similaires, posséder deux terrains est préférable à zéro, (comme on le dit couramment).
Il est important de noter que toutes les expériences liées à l’achat de terrains villageois ne se terminent pas de la même manière que celle de la Fondation de Diaspora Services. Malheureusement, certaines personnes ont fait face à des pertes considérables, ayant parfois perdu plusieurs terrains dans la même zone, sans recevoir de remboursement ou de dédommagement. Cela souligne l’importance de la prudence et de la connaissance des règles locales lors de l’achat de terrains dans ces régions. Les risques sont bien réels, et chaque cas peut être unique.
Un autre point à noter est que même 7 ans après l’achat initial, les documents d’approbation ne sont toujours pas délivrés.
Dans certains cas, ils peuvent prendre des décennies pour obtenir un document légal concernant la propriété de ces terrains.
Cette longue attente et l’absence de documents légaux peuvent compliquer davantage la situation pour ceux qui ont investi dans des terrains villageois.
Il est important de noter que tous les dix ans, il y a une passation de pouvoir entre les générations de chefferies, ce qui peut entraîner des changements dans la gestion des terrains villageois.
De plus, lors de chaque nouvelle chefferie, il est possible que vous soyez sollicité pour le paiement de frais supplémentaires liés au même terrain. Cela peut ajouter une dimension complexe à la possession de terrains villageois en Côte d’Ivoire. Il est crucial d’en être conscient pour éviter les surprises et les dépenses imprévues.
Le point positif de cette transaction c’est qu’après 6 ans, la valeur de certains terrains achetés, initialement à 3000€, est actuellement estimée à 9000€. Comme vous pouvez le constater, cette appréciation de la valeur est significative et démontre le potentiel d’investissement que peuvent représenter les terrains villageois malgré les défis initiaux.
A présent vous avez un aperçu des aspects positifs et négatifs de l’achat d’un terrain villageois.
La prudence est de mise, il est essentiel de se protéger et de préserver ses intérêts. Cependant, si vous êtes un investisseur et que vous êtes prêt à prendre des risques, cela peut s’avérer être une opportunité intéressante.
La clé réside dans la compréhension des règles et des coutumes locales, ainsi que dans la gestion des relations avec la communauté du village. Faites des choix éclairés en fonction de vos objectifs et de votre tolérance au risque.